历史上那些著名的超级牛市

最近一段时间，房地产调控似乎进入了“比狠”模式，“限购限贷”不断升级，“限售”模式也出现，政策一城比一城严厉，其背景就是房价的不断上涨。

在这个狂热的时代，理性的声音一出现不是被淹没，就是遭到口诛笔伐，或被骂为“SB”，深陷其间的媒体、学者和分析师们都鼓动你：“这次与历史上任何一次都不一样”，信誓旦旦地向你保证“这次与众不同”。

但是，这次真的与众不同吗？让我们来看一下历史上那些著名的大牛市。

一、荷兰郁金香危机

1593年，一位荷兰商人从土耳其进口首株郁金香，由于这种花是进口货，因此拥有郁金香花便成为有钱人的符号。1634年，买郁金香的热潮蔓延为全民运动，1000美元一朵郁金香花根，不到一个月之后，它就变成两万美元了。到了1636年，郁金香在阿姆斯特丹及鹿特丹股市上市。这时，一朵郁金香花根售价相当于今天的76000美元，比一部汽车还贵，这就是有名的郁金香泡沫。此时，荷兰政府开始采取刹车的行动，而由土耳其运来的郁金香也大量抵达，郁金香不再那么稀罕，于是郁金香的价格瞬间下滑，6个星期竟然下跌了90%，荷兰政府宣布这一事件为赌博事件，结束这一场疯狂的郁金香泡沫事件。这也是有记录的历史上第一次经济泡沫事件。

二、英国南海泡沫事件

南海泡沫事件是英国在1720年发生的一次经济泡沫，事件起因源于南海公司，南海公司在1711年创立，它表面上是一间专营英国与南美洲等地贸易的特许公司，但实际上是一所协助政府融资的私人机构，分担政府因战争而欠下的债务。南海公司在夸大业务前景及进行舞弊的情况下被外界看好，到1720年，南海公司更透过贿赂政府，向国会推出以南海股票换取国债的计划，促使南海公司股票大受追捧，股价由原本1720年年初约120英镑急升至同年7月的1,000镑以上，全民疯狂炒股。然而，国会在6月通过《泡沫法案》，炒股热潮随之减退，并连带触发南海公司股价急挫，至9月暴跌回190镑以下的水平，不少人血本无归，连著名物理学家牛顿爵士也亏本离场。

三、1929年美国股市大崩盘

1929年10月，美国纽约市场出现了抛售股票浪潮，股票价格大幅度下跌，举国上下谣言四起造成金融不稳，被吓坏了的投资者命令经纪人抛售股票，导致美国股市崩溃。股指从之前的最高点骤然下跌了40%。这是美国证券史上最黑暗的一天，是美国历史上影响最大、危害最深的经济事件，影响波及整个世界。此后，美国和全球进入了长达10年的经济大萧条时期。引发美国股市大崩盘的1929年9-10月，被后来者形容为“屠杀百万富翁的日子”，并且“把未来都吃掉了”。在危机发生后的4年内，美国国内生产总值下降了30%，投资减少了80%，1500万人失业。

四、美国房地产泡沫

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

五、日本房地产泡沫

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。“广场协议”的签订，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

六、香港房地产泡沫

香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

历史上的教训不是一次，且历历在目，但是在教训来临之前又有多少人会认真倾听呢？就像黑格尔曾经说过：人类在历史上学到的唯一教训就是人类无法从历史中学到教训。

最近有券商研究人士的测算说，北京上海深圳三个城市20亿平米的存量住宅房，如假定按照目前大约5万/平米的均价，对应市值约为100万亿人民币，相当于半个美国或一个日本。日本在房地产泡沫加剧升腾的“尾部时刻”，1989年东京房价一年涨了60%。当时，全日本都疯了，人人都相信东京的房价“日不落”，“永不回头”，“是可以涨到天上去的”。然后呢？“然后就没有然后了”。

在日本泡沫发酵的年代，媒体谨慎使用“泡沫”这一词汇，ZF、市场参与者、学界都强烈否认“经济泡沫化”。1989年新春前夕，野村证券甚至在各大报刊上刊登广告和软文，驳斥“日本地价股价过高论”是“固执于托夫勒天动说的陈词滥调”，强调“必须替换为哥白尼的地动说”，学者赌咒发誓说“东京的房价下跌，太阳会从西边出来”，因为“泡沫膨胀符合人们的愿望”，由于价格的上涨，多数人都是受益者。

日本人捍卫东京的房价就象今天中国人拱卫北京上海深圳的房价一样，但泡沫破灭前是不会通知你，日本主要大中城市的土地和房价下跌了68%。

“不要担心，ZF不会让房地产泡沫破！’当年日本人也是这样心怀侥幸地安慰自己的，现在看来，还有比这更让人担心的安慰吗？”“不要迷信ZF的力量，它不可能把宇宙都包裹起来。”