万保招金【最强央企地产商对未来的判断】

2024-10-30 09:30:54财都小生

房地产行业的预言大师，除了万科董事长郁亮的“活下去”、“黑铁时代”不时刷屏，另一家央企保利发展的“白皮书”，也是赫赫有名，连续六年，这家龙头央企都发布了房地产行业白皮书，影响深远。

过去一年房地产行业的巨变，所有的地产从业者都感受到了，出险房企自不必说，裁员降薪已是常态；经营稳健的房企，也体验了客户流失、房子难卖、利润下滑的痛苦。这种根本性的“出清”，让他们中的很多人意识到，以前的日子回不去了，行业底层逻辑已经彻底改变了。

曾在5年前提出“未来5-10年保持10万亿以上峰值时代”的保利发展，现在提出了“减量时代”，商品房销售不可避免地萎缩，但住房需求仍然存在，关键在于把握结构性机会，深耕高能级城市，以及转型多元化运营，开发+运营并重。

过去多年，类似保利、中海这样的央企总被诟病速度太慢，因为他们受国资委指标管控，很难加杠杆，等于是“戴着镣铐跳舞”，“现在大家都一样了，”保利发展内部人士说，三道红线下行业所受的约束和规范趋于一致，房企真正的优胜劣汰也在加速。

这真是一个时代的结束，又一个时代的开端。

随着行业的出清、缩表持续，以“高负债、高杠杆、高周转”为代表的旧发展模式逐步退出历史舞台，迈向“去金融化、制造业化、民生化”的新时代，房企要做的，就是去适应、调整，学会如何在新时代里生存、淘金。

减量时代

作为一家老牌龙头房企，保利的历史和万科一样久远、辉煌，位列A股”万保招金“，长期排在前三，但却在过去几年跌到第五，被恒大、碧桂园、融创超越。

重回前三只是保利的小小梦想，更大的是“进三争一”，这样的野心，需要强悍的专业能力来匹配，这其中就包括保利的市场研究能力、对行业趋势的判断能力。

4月8日，保利发展发布《2021-2022年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”)指出，在“房住不炒”的基调之下，近五年来，房地产⻓效机制逐步建立和完善，行业运行逻辑也已发生根本改变。

具体地，行业目前已呈现出“去金融化”、“制造业化”、“极致专业化”、“功能民生化”以及“竞争格局加剧分化”这五个趋势，在此之下，行业不可避免地进入了减量时代。

2017年保利发展首次发布《白皮书》之时，曾提出峰值时代的概念，也就是说，2018年四季度房地产出现周期性拐点，进入了峰值时代，未来5-10年，增量市场有望继续保持10万亿＋。

但与5年前不同，与以往任何一次下行也不同。保利认为，2021年下半年以来的市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果。去年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变；一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。

中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。保利发展研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市；即使买，也从以往买小、买多（套），到买少、买适中、买精。

因此，他们也承认，房地产行业的底层逻辑变了，住宅开发业务天花板已现；考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场不可避免地进入减量发展时代。

万保招金【最强央企地产商对未来的判断】(图1)

其实地产大佬们对此判断一致。万科董事会主席郁亮直接跳过了“青铜时代”，认为行业已经进入了“黑铁时代”，缩表、出清是这几年的常态。

易居中国CEO丁祖昱则判断，2022年房地产销售将出现下滑，行业规模将回到五年前，每年成交金额将在15万亿左右。

旭辉控股董事局主席林中则认为，虽然房地产开发总量见顶，但还可维持10亿平米以上的开发量，15万亿的交易量，可容纳多家千亿级以上的大企业。

总体来说，业内认为，市场规模不可避免进入减量时代。

新的机遇

尽管认识到行业见顶，但保利发展强调，房地产仍是稳增长、扩内需的关键力量，是中国支柱产业，房地产上下游对GDP有20%的贡献，参考日本、美国甚至还可以更多。

郁亮也认为，但房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

蛋糕仍然巨大，那么机会在哪里？显然，房地产肯定不是遍地可淘金的时代了，“要抓住结构性机会”。

5年前，保利发展认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

而现在，“外溢”变“虹吸”了，他们提出进一步深耕、聚焦高能级城市、区域有效市场。

首先，城市潜能的差异，推动市场从超级分化向顶级分化演变。比如同样是二线城市，由于产业和人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈加剧态势，人口高增量城市（成都、西安、郑州等），其商品住宅成交韧性较强，规模整体抬升，成交波动亦较小；而人口低增量城市，其商品住宅成交规模存在瓶颈，近10年房地产市场容量复合增速处于负区间。

其次，城市群和都市圈内部也在分化。以往，大城市限购、限贷下需求外溢，周边区域、小城市受益；如今，限价政策让城市间的价格差缩小，远郊、卫星城“外溢板块”不再，需求回流“虹吸”至高价值区。

中长期看，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。以广州为例，中心四区集聚就业人口的46%，常住人口的34%，以其为圆心划分出一二三四线市场，天河属于一线，从化属于四线。

在此背景下，城市的价格体系正在重构（包括地价），将以核心区最新价格（一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则）为坐标。

还有，则是不同城市需求的进一步分化。保利发展指出，高能级城市对居住需求越发多元化，同能级城市居住需求也存在不同差异。

对此，房企都要精准研判，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。

事实上，“拿地”是房企的命脉之一。是否选对了城市、选对了地块，决定着房企的经营质量甚至生死。

多位大型房企人士表示，保利的这一认知和判断非常重要。在二次城市化的初始阶段，叠加2015-2018年的去库存，很多三四五线城市都实现了房价的上涨，但2018年四季度以后就不行了，这一轮出事的房企，基本都是在这之后继续加杠杆，或者进入了太多三四五线的。

就连万科，都在华北市场栽了跟头，北京公司拿了一个环京资产包，以为是抄底，没想到却还是坑，为此万科计提了25亿存货跌价准备。

而保利、中海、华润、龙湖这些经营保持稳定的房企，则在拿地上非常谨慎，没有进入或极少进入低能级城市。

保利的判断，也与万科、融创等过去一年里组织架构调整的动机不谋而合。房企对市场需求需要有更加精准的判断，对区域聚焦程度也要提升。在愈发激烈的城市竞争中，过去唯规模论，拿地不够精细，粗放管理的模式也不再合适了。