美国房地产【美国大选，对中国房地产有啥影响】
2024-11-10 14:23:36财都小生引言
问答实录
①丨特朗普1.0复盘：贸易战与中国宏观、地产
- 特朗普首个任期的贸易战，并未改变中国地产收紧趋势
主持人：
特朗普的第一个任期，对中国开启贸易战，限制中国商品出口，整个中国的经济增速也受到影响。原本很多投资人认为，在这种情况下，中国会放开地产行业，通过地产行业的经济刺激，来对冲出口的下行。但是事与愿违，中国地产行业在2016-2020年政策不断收紧。您是怎么看待这个问题的，特朗普1.0对我们有哪些警示？
1丨特朗普1.0：发起贸易战
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图：中国、美国2018年十年期国债收益率走势
2丨特朗普1.0：中国经济动能下滑
图：地产开发计划总投资和对美出口趋势
3丨特朗普1.0：地产调控维持收紧
图：2019年初全国调控收紧地图
4丨特朗普1.0：地产资金面严重收缩
图：部分典型企业2020-2021年三道红线变化情况
图：民营房地产公司债券净融资趋势
- 地产行业不能持续拖累经济
主持人：
目前看特朗普有很大概率再度当选，而且会继续执行他第一个任期的对华政策，持续将中国视为最大对手，从技术、贸易、地缘政治等多个方面限制中国。而在这种背景之下，地产行业对经济的拖累成为宏观经济改善的当务之急。您觉得在潜在的特朗普第二任期，中国地产是否有“去拖累”的倾向？
图：RCP最新（截止至11.1）美国总统大选民调
图：地产拖累制造业，工业企业利润持续下行
图：土地财政收入受地产不景气拖累
3丨特朗普2.0：吸取教训，解绑地产
图：地产增量供给端已经被动收缩明显
图：中国汽车出口数量已经世界第一
- 房价企稳核心意义在于控制金融风险
主持人：
我们知道，如果特朗普再次上台，全球经济的波动会增大，而中国则是首当其冲，无论是潜在的贸易战2.0，还是各种无形的战略钳制，美国会在接下来四年限制中国发展，中国的经济稳定就格外重要。
专家，您一直认为房价稳定是平抑经济波动和控制金融稳定的前提，那在特朗普2.0时代，我们政府是否会继续以“房价止跌回稳”作为地产的首要目标？
1丨特朗普2.0：Trump意味着更大的波动
图：DJT股票和COMEX黄金价格走势
2丨特朗普2.0：中国房价隐含的金融风险
图：美国住房抵押提前赎回情况
图：房价与不良贷款规模
图：房价与银行净息差变化
图：北上深租金回报率与1年期国债收益率
- 特朗普主导降息周期，中国货币政策仍有放松空间
主持人：
特朗普在施政方针中，始终强调降息对提振美国经济的重要性。后续如果特朗普再次上台，市场普遍预期他会挑战美联储独立性，同时美联储降息的节奏可能发生变化。在您看来，特朗普如果再度当选，美国降息节奏会放慢吗？
对于中国，在特朗普2.0时期，财政和货币政策是否会继续联动，中国地产在特朗普2.0时代的出路何在？
1丨特朗普2.0不改变美国降息周期
图：最新CME Fedwatch利率矩阵
2丨美联储降息周期下，中国货币宽松空间提升，内在诉求得到满足
比如06-07年，14-15年，17-18年还有22-23年，中国和美国的货币政策有方向上的差异。
图：中美政策利率变化
图：中国降息决策源于内在诉求（以青年失业率、工业企业利润为例）
9月美联储降息之后，一定程度上人民币汇率对降息的约束打开，货币宽松空间扩大。其实8月后，日元套息交易逆转，美元的汇率就有所下降，其实国内降息就已经具备了条件，后续四季度进一步降息、货币政策继续宽松是可期的。
图：人民币汇率变化和降息决策
3丨核心应对手段：财政+货币联动
图：过往中国财政、货币联动的经验
4丨中国地产政策的内在逻辑：这次不一样
图：中国地产政策周期：内在逻辑
