十年商品房销售超百亿平方米【重要概念升温，楼市的未来10年……】

重要会议临近，各大媒体都在预热。

近期主要央媒发表的评论、理论类文章里，有一个概念火了！

这就是：中国式现代化。

10月10日的人民日报，在“学术版”以整版的篇幅，发表了三篇论述“中国式现代化”的文章。

这三篇文章的作者，都是体制内重要研究机构的专家、学者。

头条文章说，中国应该“坚持以人民为中心的发展思想，摒弃西方现代化老路”。

那么什么才是“中国式现代化”？文章是这样定义的：

中国式现代化摒弃了西方现代化所遵循的生产力发展单纯服从于资本的逻辑，摒弃了西方以资本为中心的现代化、两极分化的现代化、物质主义膨胀的现代化、对外扩张掠夺的现代化老路，既实现了对西方现代化理论的超越，又丰富和发展了马克思主义发展理论。

中国式现代化坚持以人民为中心的发展思想，把增进人民福祉、促进人的全面发展、朝着共同富裕方向稳步前进作为经济发展的出发点和落脚点，扎实推动共同富裕，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

概括起来就是：对内，以人民为中心，避免两极分化，实现共同富裕；对外，和平发展，与各国公平贸易。

经济日报也连续几天在头版发表“中国式现代化深度探析”的述评文章。

光明日报也有多篇论述“中国式现代化”的文章。

今天，人民日报再次在重要位置发表了关于中国式现代化的论述。

由此可见，“中国式现代化”是一个重要的新概念，可能对未来经济、社会发展产生重要影响。

在“中国式现代化”的前提下，房产的财富效应还会继续存在吗？房地产行业又将走向何方？共同富裕将给楼市带来哪些影响？

下面谈谈我的看法。

第一，在“中国式现代化”的新时代，房地产行业仍然是国民经济的重要支柱行业，是扩大内需的重要抓手，不会被边缘化。

人民日报10月10日发表的三篇论述“中国式现代化”理论文章里，有一篇标题是《新型城镇化是中国式现代化的必然选择》（见本文图一），这篇文章值得细读。

文章有如下重要观点：

1、实践证明，推进以人为核心的新型城镇化，推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，是中国式现代化道路的重要内容，也是以中国式现代化推进中华民族伟大复兴的必然选择。

2、扩大内需的最大潜力在于城镇化。当前，我国常住人口城镇化率低于发达国家平均水平，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率相比还有明显差距，城镇化动力仍然强劲，还有较大发展空间，蕴含巨大内需潜力和强大发展动能。

3、通过城镇化带动几亿农民迈向现代化，将推动城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放，也会带来城镇基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，形成日益强大的国内市场优势。

4、随着中国经济深度融入世界经济，中心城市、都市圈和城市群成为参与国际分工合作、吸引全球高端要素集聚的重要平台，在加快构建新发展格局中发挥着重要作用。推进新型城镇化不仅有利于我国以国内大循环吸引全球资源要素，在全球产业链价值链中发挥日益重要的功能，也有助于我国继续维护世界和平稳定、促进全球发展繁荣。

从上面论述可见，国家高度重视新型城镇化，视作是“扩大内需的最大潜力”，形成日益强大国内市场优势的关键，“是以中国式现代化推进中华民族伟大复兴的必然选择”。

对新型城镇化评价之高，无以复加了。

新型城镇化里隐含的最大单一需求，就是住房。

其实在新型城镇化里，购房需求只是一个结果，“前因”是资源更高效地配置。配置的方式，是增量的产能、劳动力、资金向中心城市及其都市圈、城市群集中——大家离得比较近，效率自然就会提高。

长三角、大湾区、京津冀、成渝等城市群，以及围绕中心城市构建的都市圈不断生长，将让中国在参与全球竞争时获得更大的优势。

所以才有了“推进新型城镇化不仅有利于我国以国内大循环吸引全球资源要素，在全球产业链价值链中发挥日益重要的功能，也有助于我国继续维护世界和平稳定、促进全球发展繁荣”的重要结论。

看懂了这一点，你就会明白：新型城镇化必然会继续推进，进一步做大中心城市、都市圈、城市群是基本趋势。

中国目前不缺房子，但房子和人的关系，有滞后性。说白了，存在严重的人房错配，人去了大城市、都市圈，大量过剩的房子在中小城市、在农村。

未来住房矛盾主要在大城市及其都市圈。

房地产开发、住房投资，都要看懂新型城镇化的大趋势。虽然新房市场每年18亿平方米的峰值很难突破了，但未来10年每年保持新房销售在10亿平方米以上，是没有问题的。房地产仍然是一个10万亿级的行业，这样庞大的行业没有几个。

二、住房的财富效应将长期存在。

2021年11月，领导人在《求是》杂志2021年第20期发表了一篇题为《扎实推动共同富裕》的文章。

这篇文章在谈到“着力扩大中等收入群体规模”时，明确提出：“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。”

看到了吗？在中央眼中，城乡居民排名第一的“财产性收入”来源就是住房。

住房怎样才能产生“财产性收入”？一是房屋本身升值，二是出租获得租金回报。

三、房地产税、遗产税等跟房屋相关的税种，早晚会出台、实施。

既然我们追求的现代化是“中国式”的，原则是共同富裕，那么收入差距就应该缩小，而且这种差距不应该长期“遗传下去”。

基于这种判断，未来房地产、遗产税都可能出台。在住房矛盾比较尖锐的一线城市、部分强二线城市，可能会有累进制、惩罚性的房地产税率。如果你拥有多套住房，超过了自用、改善和适度投资的范围，可能会有较高的税率。

中国目前还没有遗产税，从长远看也会立法设立。在遗产税上，也应该有累进制税率。比如资产百亿以上的财富传承，税率较高一些是合理的。

四、房住不炒，长期慢牛。

房住不炒，不仅意味着国家通过行政手段、税率、利率等工具，限制富裕家庭在住房矛盾尖锐的地区，过多占有住房；还意味着国家会强化保障房建设，为低收入阶层提供住房兜底。

一方面不允许房价过快上涨，另一方面还要让住房成为居民重要的财产性收入来源，怎么办？恐怕只能通过精准调控，让楼市走慢牛行情了。

如果你拥有多套住房，应该借助这一波“救市”重新布局了：把人口流失的、低等级城市的房子卖了，换到有显著人口增量的大城市；在大城市拥有多套房子的，可以压缩套数，增加每套的市值。尤其是你自用的那套房子，面积大一些、市值高一些是没有问题的。

另外，在力所能及的范围内，买1套投资效率不高，但可以自用、实现梦想的房子（比如优质海景房、带大院子的别墅）也未必不可。让自己和家人更快乐，比账面上的盈利数字更重要。